2016年11月广州楼市最新情况 均价连续两个月下降

发布时间:2016-12-07 11:49:45
来源:广州地产

  11月,广州入秋成功,楼市同步降温。据阳光家缘网签数据显示,11月广州一手住宅网签10665套,网签面积119.2万平方米,环比分别自然回落27%和23%。均价16941元/平方米,连续两个月下降。

  对比10月,广州楼市11月全市网签量价齐跌。不过,通过对比近七年数据发现,同是11月,今年的网签量和成交均价都有增长,而且是近7年成交量最高的11月。按区域来看,除了白云和从化网签量逆势上涨外,其余9区都有不同程度回落,网签最多的依然是增城,共2827套。此外,网签超2000套的还有黄埔区,花都、番禺、南沙则超过千套。

  价格方面,11月全市网签均价是16941元/平方米,继10月份下滑4.5%后,环比再次降低1.2个百分点。实际上,均价下降的背后,是中心区成交占比连续两个月下滑。以11月为例,中心六区网签3221套,占全市30.2%,而10月、9月占比分别是32.4%和37.9%。

  业内人士分析表示,两大原因致成交回暖。首先,从供应上看,11月比10月还多了38.55万平方米,而且这是今年新批预售供应最多的月份。来自中原地产统计的数据,11月全市一手住宅新增供应120.92万平方米,这是近几个月来,首次供应面积比成交面积多。

  其次,随着调控和行业整顿影响越来越小,楼市成交逐渐恢复,开盘和网签都明显回升。广州月底连续五天网签套数超过500套,最后一天达到756套,为全月最高。

  11月初和月末,广州楼市呈现完全不同的景象。

  11月首个周末,广州只有4个楼盘推新;11月最后一个周末,广州3个楼盘推新。从面市的楼盘个数看,11月底还不如11月初;不过,11月末的总推货量不可小觑,三个楼盘共计推出近三千套单位,这完全就是“黄金月”的推货节奏。

  整个11月,广州楼盘拿到预售证的新货总量超过了10月份,商家在年底并没有放缓推货的步伐。

  供应再现“黄金周”

  11月21日-27日这一周时间,广州新增住宅供应井喷,超过四千套产品应市。而今年“十一”前后的9月26日-10月9日两周时间里,广州一手住宅新增供应也不过6207套,平均每周新增供应不过三千套。11月底,广州新增供应竟然再现“黄金周”盛景。

  不过,如果看过11月初的新增供应,对月底出现这样的景象也不会太过惊讶。10月31日-11月6日这一周,广州住宅新增供应也接近四千套,同样是比“黄金周”还要高的水平。

  本刊统计显示,在这两周新增供应爆发的推动下,截至27日,11月前27天广州一手住宅的新增供应达到了11131套,已经比“黄金月”10月份的10040套要多出一成,如果撇除9月底的部分新增供应,11月比10月份的供应还要多很多。阳光家缘显示,10月份广州新增住宅只有7380套。

  最近几年,广州楼市重心向年底转移,开发商在年底推货的热情高涨,11月、12月新增供应比10月份还高的现象并不少见,2013年、2014年和今年均是如此(详见下表)。

  今年11月份广州一手住宅新增供应虽然突破万套水平,还是比不上2013年和2014年同期,只比去年同期略好。这也说明了今年11月份广州这样的新增供应处于正常水平。

  从年底新货来看,选择还是比较多的,有平层有复式,有小面积单位也有大面积单位,不过,70-130多平方米的两房和三房依然是市场的主流。

  增城依然是大户

  增城历来是广州一手住宅的成交及供应大户。阳光家缘显示,今年前10个月,增城一手住宅新增供应超过两万套,占比全市近八万套的近三成。其余各区只能望增城的项背。一般情况下,增城供应量大则全市供应量大,增城供应量小则全市供应量小。

  到了11月份,增城供应达到5567套,正是增城的庞大供应,才让今年11月份广州一手住宅新增供应突破万套的水平。并且,增城的占比已经达到了50%,这远远超过了前十个月的水平。

  2013年-2015年的11月份,增城占比最高的不过40%,最低更只有15%。

  增城之后,花都、黄埔11月份的新增供应量也比较大。这一方面和广州楼市重心越来越向外围区域转移有关;另一方面,也说明开发商年底更偏向推售外围区域的楼盘。

  抢钱入袋为安

  说到销售业绩,广州没有任何一年可以与今年相媲美。网易房产数据显示,截至11月26日,广州一手住宅销售金额达到了2065亿元,这远远高于去年全年的1628亿元。

  对于很多大开发商来说,今年不仅在广州业绩好,在全国的业绩都不错。因此,目前大部分上市房企都完成了今年的销售目标。年底的销售好坏,其实并不影响今年开发商收成好的结果。

  既然如此,开发商为何年底推货热情还这么高?

  有香港上市房企营销负责人表示,现在楼市调控还在持续发酵,这不知道会不会影响到广州。在这种情况下,把房子卖出去、资金入袋为安方为上策。此外,今年房企的业绩整体都不错,房企销售业绩的排名竞争激烈程度并没有因此而减弱反而增加,有些房企为了能让自己的排名更加靠前,年底也继续发力。

  近4年广州第四季度住宅新增套数概况表

  数据来源:阳光家缘

  近4年11月份增城一手住宅新增供应占比

  201340%

  201415%

  201529%

  201650%

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